Stimare il valore degli immobili di città e in particolare delle singole zone può rivelarsi un prezioso strumento. Tali stime possono inoltre essere utilizzate per facilitare il percorso decisionale in diversi settori: dalla pubblica amministrazione al mercato immobiliare. In questo lavoro, attraverso l’uso di dati pubblici e di dati di proprietà della società Cerved, è possibile osservare la distribuzione territoriale delle proprietà di manager e azionisti – categorie di persone solitamente collegate ad un elevato benessere economico – e tramite questo identificare le zone delle città in cui il valore degli immobili risulta presumibilmente più elevato. Nello specifico, viene introdotto il Manager and Shareholder Concentration (MSHC) score la cui accuratezza ed efficacia viene verificata in tre diverse città di Italia (Torino, Roma e Milano).

L’esempio di Torino è particolarmente significativo perché presenta molte aree eterogenee, come le zone industriali, la collina di Superga e le aree servite dalla metropolitana, che il MSHC score mette in evidenza fornendo un’eccellente visione della città e delle zone in cui decidono di risiedere i suoi cittadini più abbienti. Il centro storico presenta le sezioni di censimento caratterizzate dai più elevati valori del MSHC score.

 

immobili torino

La seconda città scelta per analizzare il MSHC score è Roma, una città particolarmente complessa a causa della estensione dell’area municipale che non può essere paragonata con nessuna delle metropoli italiane a causa della particolare conformazione di alcune specifiche aree, come ad esempio la vicinanza con la città stato del Vaticano, del grande numero di punti di interesse storico culturale e dell’accesso al mare. Il confronto tra i valori del MSHC score e i valori degli  immobili pubblicati dall’OMI per la città di Roma mostra una stretta corrispondenza tra lo score e il mercato, anche se non sempre perfettamente corretta. Per l’area più centrale, nel cuore della città, lo score sottovaluta leggermente i valori del mercato: infatti, l’area è di alta qualità, con molti servizi e buoni collegamenti con il resto della città, e quindi non confrontabili con aree con punteggio simile in periferia. Ciò è dovuto essenzialmente agli aspetti peculiari della città di Roma, in cui la proprietà degli immobili di lusso nel centro della città non è sempre originato della situazione economica attuale, ma è più strettamente legato al retaggio socio-demografico della città stessa.

 

La terza città utilizzata per analizzare il MSHC score è Milano, una città caratterizzata da grandi trasformazioni negli ultimi anni, che ha visto lo sviluppo di nuovi quartieri e grattacieli, una esposizione mondiale (EXPO) e una nuova linea metropolitana (con un’altra in fase di costruzione) dopo anni di inattività. Il MSHC score più alto si trova nel centro della città, come era facilmente prevedibile, con valori più alti concentrati nei quartieri centrali come Duomo, San Babila, Verziere e Brera. Altri quartieri come Cinque Vie, Cordusio, Castello, Magenta mostrano un livello superiore alla media del MSHC score.

Vuoi saperne di più? Scarica il documento.